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住宅ローン滞納から競売・任意売却までの流れ
1ヶ月目：銀行より住宅ローンの先月分の未入金の通知が届きます。
★この段階であれば、まだ債務整理によって住宅を手放さず借金整理が可能です。また、住宅を手放す選択をした場合でも競売にかかる前に任意売却のお手伝いも可能です。お早めにご相談ください。
滞納2ヶ月目 ～ 3ヶ月目が過ぎる頃には、銀行等から "支払の督促状" が届きます。
督促状の発行は金融機関により大きく異なります。
また、このことが個人信用情報に事故情報として記録され以後金融機関等からの借入が困難になります。
金融機関（債権者）からの呼び出しがあります。 今後の返済についての相談をします。
（延滞6ヵ月で事故扱いとなります）
金融機関（債権者）から実質的な最後通牒が届きます。
★この段階を経て、住宅を売却（競売）する方向へ話が進みます。
金融機関（債権者）がローン保証会社に代位弁済を要求します。
債権・担保物権などが求償権の範囲でローン保証会社に移転します。
つまり、完全なる不良債権として扱わるわけです。
そして保証会社からは全額一括返済を求められます。
①「任意売却」になる場合
通常の売却の方が高値で売れる可能性がある場合で、不動産の所有者の協力が得られるとき
保証会社がすすめる場合や、不動産所有者から申し出ることも可能です。
②「競売」になる場合
不動産所有者の協力が得られないとき
支払いが滞ってからしばらくの間放置して専門家への相談が遅すぎた場合、やむを得ず「競売」の選択肢しかなくなる可能性があります。
「競売」または「任意売却」で処理しても、いずれも家を売却したお金で残りの住宅ローンをすべて支払うのは難しいです。ほとんどの場合、「債務」が残ることが多いです。
そして、その残債を家を売ったあとも支払っていかないといけません。
しかし、「任意売却」でのご自宅の売却であれば、「競売」で処理されるよりも「残債務」は少なくなる可能性が高いのが現状です。
任意売却とは
住宅ローンの支払いが滞納し、このままでは自宅が競売にかかってしまう場合に、、債権者の合意を得て、不動産を売却し、借金を返すことをいいます。売却代金は、残りの住宅ローンの支払い・不動産仲介手数料・登記費用の支払に当てられます。競売は、所有者の意志とは関係なく売却されてしまいますが、任意売却は、所有者の意志（タイミング）で売却することができます。
競売とは
住宅ローンの支払いを滞納しつづけた場合に、金融機関（債権者）が担保不動産を売却してまだ返済されていない残りの住宅ローンを少しでも回収するために裁判所へ申し立てる手続きです。競売申し立てを受けた裁判所は、当該不動産を調査・評価し、一般に情報を公開し、入札を募ります。入札日に、高値を入れた買主に対し、売却許可がなされ、その買主が代金を納付した時点で所有権が移転します。ここで住宅の明け渡しが必要となります。
残ったローンはどうなるのか？
任意売却や競売で不動産を処分した後、残債務が残る場合があります。この場合、債権者と交渉し、その返済方法を決めていく必要があります。
住宅ローン債権者との任意の交渉を行うのか？それとも自己破産、任意整理などの法的手続きを取るのか？それぞれの事情を総合的に判断した上で、手続きの選択が必要となります。
当事務所では、豊富な不動産取引の経験、債務整理事件の経験から住宅ローン滞納問題について、トータルにアドバイスできる体制を取っております。
『住宅ローンを滞納してしまった』『期限の利益喪失の督促がきた』『競売申し立て通知がきた』または『滞納する見通しがついている』場合など、ご相談だけでも早めに対応されることをおすすめします。
